09:30 · Valutazione
Stefano Riva
Stefano Riva
3 lead nuoviDa contattare
2 visite oggi1 da confermare
1 propostaScade oggi
2 documentiBloccano il rogito
Lead nuovi da contattare
3
1 da oltre 15 min
Lead senza next action
13
Da sistemare oggi
Follow-up visita
4
2 ad alta priorità
Scadenze critiche
5
Proposte / incarichi / documenti
Cosa devi fare adesso
8 attività prioritarieMarco Russo · nuovo lead Meta Ads
Arrivato 12 minuti fa · budget €320k · Milano
Elena Conti · proposta in scadenza
€298.000 su REF M-024 · scade oggi
Luca Bianchi · follow-up post visita
Visita ieri · interesse alto · nessuna azione pianificata
REF V-018 · documentazione incompleta
Mancano atto di provenienza e verbale condominiale
Pipeline che richiedono attenzione
Solo eccezioni7 lead senza risposta da oltre 24hRischio perdita lead
3 trattative ferme da oltre 5 giorniNessuna attività recente
2 incarichi scadono entro 10 giorniServe rinnovo / contatto proprietario
Agenda di oggi
Lunedì 28 settembre10:30 · Valutazione immobileStefano Riva · Via Manzoni 11
15:00 · Visita REF M-024Davide Greco · Giulia Ferri
18:00 · Visita REF V-018Anna Villa · da confermare
Next action mancanti
13 contattiMarco Russo
WhatsApp · Acquirente · Giulia Ferri
Marco Russo
Acquirente · Lead score 87/100
Ricerca
Budget€320k
ZonaMilano
TipologiaTrilocale
Tempistica3 mesi
Timeline
Oggi · WhatsAppRichiesta visita sabato
Oggi · Lead Meta AdsCampagna Acquirenti Milano
27/09 · Immobile apertoREF M-024 · 4 visualizzazioni
Lead assegnati oggi
17
100% entro 2 min
Regole attive
5
Nessun conflitto
Round Robin
42%
Dei lead generici
Riassegnazioni
3
Ultimi 7 giorni
Regole di assegnazione
Ordine di priorità1. Lead collegato a immobile
Se il lead nasce da un immobile specifico, assegnalo all'agente responsabile dell'immobile.
Immobile specifico→Agente immobile
2. Zona Milano
Lead con preferenza Milano centro o semicentro.
Zona = Milano→Giulia Ferri
3. Zona Monza/Brianza
Lead su Monza e provincia.
Zona = Monza→Paolo Riva
4. Luxury
Budget cliente o valore immobile superiore a €1.000.000.
Valore > €1M→Senior Team
5. Fallback Round Robin
Tutti i lead non intercettati dalle regole precedenti.
Fallback→Giulia→Paolo→Marco
Carico agenti
Lead attiviGF
Giulia Ferri28 lead attivi · 6 task oggi
78%PR
Paolo Riva21 lead attivi · 4 task oggi
61%MB
Marco Bassi17 lead attivi · 3 task oggi
49%Ultime assegnazioni
Marco Russo → Giulia FerriRegola: Zona Milano · 5 min fa
Anna Villa → Paolo RivaRegola: Zona Monza · 18 min fa
Luca Galli → Marco BassiRegola: Round Robin · 34 min fa
Hot lead
12
Score ≥ 80
Warm lead
31
Score 50–79
Nurture
44
Score 25–49
Cold
18
Score < 25
Lead prioritari
Ordinati per score92
Marco Russo
HotHa risposto · budget definito · 2 immobili aperti · visita richiesta
+20 visita richiesta+15 budget definito+10 WhatsApp attivo
87
Luca Bianchi
HotVisita effettuata · interesse alto · seconda visita possibile
+20 visita+20 interesse alto-3 4 giorni inattivo
68
Sara Costa
WarmBudget definito · ha aperto 1 immobile · nessuna visita
24
Andrea Neri
ColdNessuna risposta da 12 giorni · criteri incompleti
Regole punteggio
| Evento | Punti | Tipo |
|---|---|---|
| Visita richiesta | +20 | Comportamento |
| Visita effettuata | +20 | Avanzamento |
| Budget definito | +15 | Qualifica |
| Immobile salvato | +10 | Comportamento |
| Risposta WhatsApp/email | +10 | Engagement |
| 7 giorni senza attività | -10 | Decay |
| 14 giorni senza attività | -20 | Decay |
Marco Russo · riassunto automatico
Ultime 9 interazioni
Situazione
Marco cerca un trilocale a Milano con budget massimo €320.000. Ha aperto REF M-024 quattro volte, ha risposto su WhatsApp e ha chiesto una visita per sabato.
Prossima azione consigliata
Confermare la visita di sabato e inviare anche REF A-017 come alternativa.
Analisi chiamata
Trascrizione sintetizzata
Dati rilevati
Budget aggiornato a €350.000 · acquisto entro 3 mesi · mutuo pre-approvato · preferenza Porta Romana.
Opportunità da non perdere
3 rilevateLuca BianchiSeconda visita possibile, ma nessun follow-up da 4 giorni.
REF M-0242 lead hot hanno interagito nelle ultime 24h.
Elena ContiProbabile avanzamento: proposta vicina al prezzo minimo venditore.
Qualità dati
8 lead senza budgetRiduce precisione matching
Da completare5 lead senza zonaRouting meno preciso
Da completare2 immobili senza APEChecklist incompleta
Verifica| Contatto | Tipo | Interesse | Fonte | Ultimo contatto | Responsabile | Stato |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Marco Russo marco@email.it | Acquirente | App. Milano ≤ 320k | Meta Ads | 38 min fa | Giulia | Nuovo |
| Anna Villa 333 123 4567 | Acquirente | Villa Monza | Immobiliare.it | Ieri | Paolo | Visita |
| Stefano Riva stefano@email.it | Venditore | Valutazione immobile | Sito web | 2 giorni fa | Giulia | Qualificato |
Acquirenti attivi
4 clientiMarco Russo
Milano · Trilocale · max €320k
Luca Bianchi
Monza · Villa · max €600k
Sara Costa
Milano nord · Bilocale · max €230k
Davide Greco
Milano · 4 locali · max €450k
Criteri di ricerca
Ascensore
Balcone
No piano terra
Immobili analizzati5
Match ≥ 80%2
Già inviati1
Da proporre2
Immobili compatibili con Marco Russo
Ordinati per punteggio di compatibilitàTrilocale ristrutturato — Via Torino 24
Disponibile94%
✓ Budget
✓ 92 m²
✓ 2 camere
✓ Ascensore
✓ Balcone
~ Zona +1,8 km
Compatibilità complessiva
Quadrilocale Porta Romana
Già inviato87%
✓ Zona
✓ Superficie
✓ Camere
✓ Ascensore
× Budget +€105k
Compatibilità complessiva
Bilocale zona stazione
In acquisizione76%
✓ Budget
✓ 2 locali
× 58 m²
× Fuori zona preferita
Compatibilità complessiva
Storico immobili proposti
Marco Russo| Immobile | Data invio | Canale | Risposta | Esito |
|---|---|---|---|---|
| REF A-017 · Porta Romana | 26/09 | Interessato | Valuta visita | |
| REF C-009 · Navigli | 21/09 | Non interessato | Prezzo alto |
Automazioni attive
6
421 azioni eseguite
Lead recuperati
18
Ultimi 30 giorni
Next action mancanti
13
Da correggere
Follow-up automatici
64
Mese corrente
Nuovo lead Meta Ads
Risposta immediata e assegnazione agente
Trigger: nuovo lead→Assegna Giulia→WhatsApp→Task chiamata 10 min→Follow-up 24h
Post visita
Trasforma la visita in follow-up
Visita completata→Richiedi feedback→Se interesse alto→Task 24h
Lead senza risposta
Recupero automatico contatti freddi
48h senza risposta→Email→WhatsApp→Segna nurture
Proposta in scadenza
Alert a agente e responsabile
24h alla scadenza→Notifica→Task urgente
Contatti senza prossima azione
13 totali| Contatto | Ultima attività | Stato | Responsabile | Azione |
|---|---|---|---|---|
| Marco Riva | 2 giorni fa | Qualificato | Giulia | |
| Sara Costa | 3 giorni fa | Follow-up | Paolo | |
| Giulia Neri | 5 giorni fa | Visita | Giulia |
€ 315.000
Trilocale ristrutturato
Pubblicato27Lead
8Visite
2Proposte
46Giorni
€ 540.000
Villa con giardino
Pubblicato14Lead
5Visite
1Proposta
21Giorni
€ 198.000
Bilocale zona stazione
Acquisizione0Lead
0Visite
0Proposte
3Giorni
€ 425.000
Quadrilocale Porta Romana
Trattativa39Lead
12Visite
3Proposte
54Giorni
€ 278.000
Attico centro Monza
Venduto31Lead
10Visite
2Proposte
37Giorni
Nuovo
Marco Russo€ 250–320k
Qualificato
Luca Bianchi3 immobili compatibili
Visita
Anna Villa18:00 · Via Torino
Proposta
Elena Conti€ 298.000
Vendita
Carlo SerraRogito 04/10
Visite oggi3
Da confermare2
Follow-up da fare4
No-show 30gg2
Agenda settimanale
28 settembre — 2 ottobre 2026Lun 28
Mar 29
Mer 30
Gio 1
Ven 2
09:00
11:00
11:30 · REF M-024
Marco Russo
Marco Russo
11:00 · REF B-031
Sara Costa
Sara Costa
15:00
15:00 · REF M-024
Davide Greco
Davide Greco
15:30 · REF V-018
Luca Bianchi
Luca Bianchi
18:00
18:00 · REF V-018
Anna Villa
Anna Villa
18:30 · REF A-017
Da riconfermare
Da riconfermare
Da gestire oggi
4 attivitàDavide Greco
Anna Villa
Marco Russo
Reminder automatici
24 ore prima
WhatsApp + email
2 ore prima
WhatsApp
Post-visita
Promemoria feedback agente
Proposte attive7
Valore trattative€ 1,42M
Provvigioni previste€ 52.800
Da incassare€ 31.400
Pipeline trattative
Aggiornata oggiProposta · 3
Elena Conti
REF M-024 · Via Torino 24
€ 298.000
Richiesta €315.000 · scade 30/09
Davide Greco
REF A-017 · Porta Romana
€ 410.000
Richiesta €425.000
Negoziazione · 2
Luca Bianchi
REF V-018 · Monza
€ 515.000
Controproposta proprietario €525.000
Accettata · 1
Carlo Serra
REF B-017 · Milano
€ 225.000
Caparra €20.000 · preliminare 02/10
Preliminare · 1
Giada Moretti
REF P-006 · Monza
€ 362.000
Rogito previsto 21/10
Rogito / Venduto
Andrea Gatti
REF P-010 · Monza
€ 278.000
Venduto 18/09 · provvigione incassata
Scadenze operative
Prossimi 14 giorni| Data | Cliente | Immobile | Attività | Stato | Responsabile |
|---|---|---|---|---|---|
| 30/09 | Elena Conti | REF M-024 | Scadenza proposta | Urgente | Giulia |
| 02/10 | Carlo Serra | REF B-017 | Firma preliminare | Programmato | Paolo |
| 04/10 | Carlo Serra | REF B-017 | Verifica documenti | In corso | Giulia |
| 21/10 | Giada Moretti | REF P-006 | Rogito notarile | Programmato | Paolo |
Lead mese
120
+14% vs mese scorso
CPL medio
€ 21,70
Target ≤ €25
Visite generate
34
28,3% dei lead
Vendite attribuite
6
ROI marketing 412%
Performance per fonte
Ultimi 30 giorniFonte
Spesa
Lead
CPL
Qualificati
Visite
Proposte
Vendite
Meta Ads
Lead generation
€ 625
34
€18,38
21
11
4
2
Google Ads
Search
€ 506
21
€24,10
16
9
4
2
Immobiliare.it
Portale
€ 390
46
€8,48
19
12
3
1
Idealista
Portale
€ 280
31
€9,03
13
8
2
1
Sito web
Organico / diretto
€ 0
19
€0
14
7
2
0
Qualità lead per canale
Lead qualificati / lead totaliMeta Ads
21 qualificati su 34 lead
34Lead
21Qual.
11Visite
4Proposte
2Vendite
Google Ads
16 qualificati su 21 lead
21Lead
16Qual.
9Visite
4Proposte
2Vendite
Immobiliare.it
19 qualificati su 46 lead
46Lead
19Qual.
12Visite
3Proposte
1Vendite
Campagne attive
4 campagneMeta · Acquirenti Milano
Spesa€ 360
Lead22
CPL€16,36
Visite8
Vendite1
ROI+385%
Google · Valutazione casa
Spesa€ 290
Lead9
CPL€32,22
Visite4
Incarichi2
ROI+460%
Meta · Villa Monza
Spesa€ 145
Lead7
CPL€20,71
Visite1
Vendite0
ROI0%
Attribution
Vendite chiuseM
Meta Ads2 vendite · € 18.600 provvigioni
BestG
Google Ads2 vendite · € 21.400 provvigioni
Alta qualitàI
Immobiliare.it1 vendita · € 9.200 provvigioni
VolumeID
Idealista1 vendita · € 8.500 provvigioni
VolumeFascicolo immobile · REF M-024
Via Torino 24 · Milano✓
APE
Caricato 12/09
✓
Planimetria catastale
Caricata 12/09
✓
Visura catastale
Caricata 13/09
Atto di provenienza
Mancante
Documentazione condominiale
Mancante
Checklist trattativa
Elena Conti · REF M-024✓
Proposta firmata
✓
Documento acquirente
✓
Pre-approvazione mutuo
Preliminare
Da preparare
Documenti notaio
Bloccato: fascicolo immobile incompleto
Completezza documenti
78%
2 documenti mancantiBloccano il passaggio “pronto per rogito”
Scadenze
Incarico REF M-024Scade 30/11/2026
63 ggAPE REF V-018Verifica validità
ControllaDocumento identità proprietarioScade 14/10/2026
16 ggCarlo Serra · REF B-017
€225.000 · proposta accettataProposta
Documenti
Mutuo
Preliminare
Tecnico
Notaio
Rogito
Provvigioni
Attenzione: manca conferma definitiva della banca. Se non arriva entro il 02/10 il preliminare slitta.
Checklist operativa
5/9 completate✓
Proposta firmata
28/09
✓
Caparra versata
€20.000
✓
Documentazione immobile verificata
✓
Perizia bancaria
Delibera mutuo
In attesa banca
Firma preliminare
Prevista 04/10
Relazione tecnica
Invio documenti notaio
Rogito
Previsto 30/10
Scadenze
Delibera mutuoEntro 02/10
UrgentePreliminare04/10 · Studio agenzia
ProgrammatoRogito30/10 · Notaio Bianchi
PrevistoProvvigioni
Acquirente€6.750 + IVA
Venditore€6.750 + IVA
Totale€13.500 + IVA
Incassato€0
IL TUO IMMOBILE
Via Torino 24 · Milano
REF M-024 · in vendita a €315.000
Giorni sul mercato46
Visualizzazioni3.824
Richieste27
Visite8
Lead qualificati11
Proposte2
Prezzo iniziale€329k
Prezzo attuale€315k
Feedback visite
Ultime 4Visita 27/09
Interessato. Vorrebbe una seconda visita con la compagna.
Visita 24/09
Appartamento apprezzato, prezzo percepito leggermente alto.
Visita 20/09
Zona ideale, camere considerate piccole.
Visita 18/09
Non interessato: cerca piano più alto.
Insight
Prezzo citato come criticità in 3 visite su 8Possibile elemento da discutere con il proprietario.
Interesse in crescita2 seconde visite negli ultimi 10 giorni.
Attività agenzia
OggiFollow-up su seconda visita
27/09Visita effettuata
25/09Nuovo lead da Immobiliare.it
18/09Prezzo aggiornato a €315.000
Tempo medio primo contatto11 min
-4 min vs mese scorso
Lead → visita28,3%
+3,8%
Visita → proposta23,5%
+1,2%
Proposta → vendita38,0%
Stabile
Performance agenti
Ultimi 30 giorniAgente
Lead
Primo contatto
Visite
Vendite
Conv.
Giulia Ferri
48
8 min
17
3
6,2%
Paolo Riva
39
14 min
13
2
5,1%
Marco Bassi
31
18 min
9
1
3,2%
Velocità commerciale
Lead contattati entro 15 minuti
Follow-up visita entro 24h
Proposte gestite entro 24h
Insight
Il tempo medio di primo contatto oltre 15 minuti riduce la conversione a visita del 31% nella demo.
Lead quality per fonte
Google Ads76% qualificati
AltaMeta Ads62% qualificati
BuonaImmobiliare.it41% qualificati
VolumePriorità mobile
Azioni in 1 tapChiama, WhatsApp, naviga, conferma visita.
Solo informazioni essenzialiNiente tabelle complesse quando sei in movimento.
Feedback visita rapidoInteresse, motivazione e prossima azione in pochi secondi.
EstateFlow
Oggi · 4 priorità
Marco Russo
Nuovo lead · 12 min fa
Visita · 15:00
Davide Greco · REF M-024
Proposta in scadenza
Elena Conti · €298.000
Home
Inbox
Agenda
Altro
Priorità
5 non letteElena Conti · proposta in scadenza oggiREF M-024 · €298.000
Marco Russo · nuovo lead non contattatoMeta Ads · 12 minuti fa
Anna Villa · visita da confermareOggi ore 18:00
REF V-018 · fascicolo incompletoManca atto di provenienza
Preferenze notifiche
Nuovi lead
In-app + email
Proposte e scadenze
In-app + email
Documenti mancanti
Solo in-app
Report marketing
Riepilogo settimanale
Informazioni agenzia
Ruoli e permessi
Admin
Accesso completo
Agente
Operatività commerciale
Back Office
Documenti e vendite
Preferenze UX
Sidebar compatta
Riduce spazio occupato dal menu
Apri ultima sezione usata
Riprendi da dove eri rimasto
Conferme per azioni critiche
Venduto, elimina, chiudi trattativa
Data/Ora
Azione
Utente
Area
28/09 · 16:42
Prezzo REF M-024 modificato da €329.000 a €315.000
Giulia Ferri
Immobili
28/09 · 15:20
Proposta Elena Conti aggiornata a €298.000
Paolo Riva
Vendite
28/09 · 14:05
Lead Marco Russo assegnato a Giulia Ferri
Sistema
Routing
28/09 · 12:11
Documento “APE.pdf” caricato su REF V-018
Back Office
Documenti
28/09 · 11:45
Automazione “Lead senza risposta” attivata
Admin
Automazioni
Loading / Skeleton
Nessun risultato
Non ci sono immobili che rispettano questi filtri.
Impossibile caricare i dati
La connessione non è disponibile o la richiesta è scaduta.
CLIENTE · ACQUIRENTE
Marco Russo
Milano · budget €320.000 · Lead score 92
Telefono333 000 1234
Emailmarco@email.it
ZonaMilano centro
Budget max€320.000
Tempistica3 mesi
ResponsabileGiulia Ferri
Prossima azione: Confermare visita sabato ore 11:00
Oggi · WhatsAppRichiesta visita sabato
Oggi · Meta AdsLead acquisito
27/09 · REF M-0244 visualizzazioni immobile
REF M-024 · Via Torino 24
94%
Documento identitàPresente
Pre-approvazione mutuoPresente
Validazione form
Nessuna modificaStati operazione
Salvataggio scheda clienteFeedback coerente per tutte le entità
SalvatoInvio messaggioStato intermedio visibile
Invio...Sincronizzazione portaleGestione errore prevista
ErroreRicerca globaleNessuna attività
IdlePreparazione backend / API
ClientiCRUD pronto
ImmobiliCRUD pronto
VisiteCRUD pronto
ProposteCRUD pronto
| Risorsa | Metodo | Endpoint previsto |
|---|---|---|
| Clienti | GET / POST | /api/clients |
| Cliente singolo | GET / PATCH | /api/clients/:id |
| Immobili | GET / POST | /api/properties |
| Visite | GET / POST | /api/visits |
| Proposte | GET / POST | /api/offers |
| Attività | GET / POST | /api/tasks |
Ridondanze eliminate
Azioni clienteUnificate in header scheda
OKStati salvataggioPattern unico
OKNext actionVisibile sempre in panoramica
OKMessaggi di erroreMicrocopy coerente
OKEntità core
Database relazionale consigliatoClient
- id UUID
- type buyer / seller / both
- name, email, phone
- source_id
- assigned_agent_id
- lead_score
- status
- next_action_at
Property
- id UUID
- reference unique
- owner_id
- assigned_agent_id
- type / operation
- price
- status
- address + geo
- mandate_expires_at
PropertyRequirement
- client_id
- budget_min/max
- areas
- min_surface
- min_rooms
- features JSON
- timeframe
Visit
- client_id
- property_id
- agent_id
- starts_at
- status
- feedback_score
- feedback_reason
- next_action
Offer
- client_id
- property_id
- amount
- deposit
- status
- expires_at
- mortgage_condition
- accepted_at
Transaction
- offer_id
- stage
- preliminary_at
- deed_at
- notary
- buyer_fee
- seller_fee
- payment_status
Task
- entity_type
- entity_id
- assigned_to
- due_at
- priority
- status
- automation_id
Message
- client_id
- channel
- direction
- body
- sent_at
- provider_id
- thread_id
Document
- entity_type
- entity_id
- document_type
- file_url
- status
- expires_at
- uploaded_by
Campaign / Source
- channel
- campaign_name
- spend
- utm fields
- lead_count
- revenue_attributed
User / Team
- id UUID
- role_id
- office_id
- active
- capacity
- permissions
AuditEvent
- actor_id
- entity_type
- entity_id
- action
- before JSON
- after JSON
- created_at
Relazioni principali
Client
→
PropertyRequirement
Client
↔
Property via Matching
Client + Property
→
Visit
Client + Property
→
Offer
Accepted Offer
→
Transaction
Any entity
→
Task / Document / AuditEvent
Stati canonicali
Client
new
contacted
qualified
nurture
won
lost
contacted
qualified
nurture
won
lost
Property
acquisition
active
negotiation
sold
withdrawn
active
negotiation
sold
withdrawn
Visit
planned
confirmed
completed
cancelled
no_show
confirmed
completed
cancelled
no_show
Offer
draft
submitted
countered
accepted
rejected
expired
submitted
countered
accepted
rejected
expired
Transaction
documents
mortgage
preliminary
technical
notary
deed
completed
mortgage
preliminary
technical
notary
deed
completed
Task
open
in_progress
waiting
done
cancelled
in_progress
waiting
done
cancelled
Document
missing
requested
uploaded
verified
expired
requested
uploaded
verified
expired
Message
queued
sent
delivered
read
failed
sent
delivered
read
failed
Matrice permessi
RBAC base| Area | Admin | Agente | Back Office | Manager |
|---|---|---|---|---|
| Clienti / Lead | ✓ | ✓ propri | lettura | ✓ team |
| Immobili | ✓ | ✓ assegnati | ✓ documenti | ✓ team |
| Marketing | ✓ | — | — | lettura |
| Provvigioni | ✓ | proprie | lettura | ✓ team |
| Impostazioni | ✓ | — | — | parziale |
| Audit Log | ✓ | — | lettura | ✓ team |
Contratto API esempio
GET /api/clients/:id
{
"id": "uuid",
"type": "buyer",
"name": "Marco Russo",
"email": "marco@email.it",
"phone": "3330001234",
"status": "qualified",
"lead_score": 92,
"assigned_agent_id": "uuid",
"next_action_at": "2026-09-29T11:00:00+02:00",
"requirements": {
"budget_max": 320000,
"areas": ["Milano Centro"],
"min_surface": 80,
"min_rooms": 3
}
}
Eventi dominio
lead.createdAttiva routing + first response SLA
visit.completedRichiede feedback + next action
offer.acceptedCrea transaction + checklist
document.expiringCrea alert e task
transaction.completedChiude vendita + calcola provvigioni
Regole non negoziabili per il backend
UUID per tutte le entità principaliNiente ID incrementali esposti al client.
Audit per modifiche sensibiliPrezzi, proposte, documenti, provvigioni, assegnazioni.
Next action come dato strutturatoNon solo nota libera.
Soft deleteClienti, immobili e trattative non vanno eliminati fisicamente.
Webhook/eventi idempotentiNecessari per portali, WhatsApp, email e automazioni.
Frontend
App web responsive con rendering server/client dove serve.
Next.jsReactTypeScriptTailwind
Backend
API server-side nello stesso progetto, con servizi separati per dominio.
Next.js Route HandlersServer ActionsZod
Database
Relazionale, transazionale, adatto a CRM, immobili, offerte e audit.
PostgreSQLPrismaNeon
Auth
Autenticazione con ruoli e sessioni server-side.
Auth.jsRBACMFA-ready
Storage
Documenti, planimetrie, APE e allegati separati dal database.
S3-compatibleSigned URL
Deploy
Deploy continuo con preview branch e produzione separata.
VercelPreviewProduction
Flusso applicativo
Browser / Mobile Web
→
Next.js App Router
Next.js Server
→
Domain Services
Domain Services
→
PostgreSQL / Prisma
Domain Events
→
Automazioni / Webhook / Notifiche
Documents
→
Object Storage
Realtime & notifiche
Nuovo leadNotifica immediata + aggiornamento dashboard
RealtimeNuovo messaggioInbox aggiornata senza refresh
RealtimeProposta aggiornataRefresh trattativa + audit
EventoDocumento caricatoChecklist aggiornata automaticamente
EventoIntegrazioni esterne
Priorità productionWhatsApp Business
Messaggi, template, reminder visite, follow-up e inbox.
Webhook inbound→Thread cliente→Automation event
Invio transazionale e ricezione conversazioni.
Provider→Message→Timeline
Portali immobiliari
Pubblicazione annunci, lead inbound e sync stato immobile.
Feed/API→Property→Lead source
Meta / Google Ads
Attribution campagne e lead source.
UTM / webhook→Campaign→Revenue attribution
Variabili ambiente
| Variabile | Uso |
|---|---|
| DATABASE_URL | PostgreSQL production |
| AUTH_SECRET | Sessioni e auth |
| STORAGE_ENDPOINT | Object storage |
| STORAGE_BUCKET | Documenti |
| WHATSAPP_TOKEN | WhatsApp Business API |
| EMAIL_API_KEY | Provider email |
| WEBHOOK_SECRET | Firma webhook |
Strategia deploy
Git
Preview
Staging
Migration
Production
Preview per ogni branchTest UI e regressioni prima di merge.
Migration versionateNiente modifiche manuali al database production.
Backup prima del deployRollback possibile su schema e dati.
Struttura progetto suggerita
app/
(auth)/
dashboard/
clients/
properties/
visits/
offers/
transactions/
documents/
marketing/
settings/
api/
lib/
auth/
db/
permissions/
validation/
events/
services/
clients/
properties/
matching/
visits/
offers/
transactions/
automations/
notifications/
prisma/
schema.prisma
migrations/
components/
ui/
entities/
forms/
tables/
states/
mobile/
Decisioni tecniche importanti
Monolite modulare all'inizioPiù semplice da sviluppare e mantenere rispetto a microservizi prematuri.
PostgreSQL come source of truthNiente logica critica salvata solo nel client.
Eventi dominio per automazioniLe automazioni reagiscono a eventi, non a polling casuale.
Storage esterno per fileIl database salva metadata, non PDF e immagini binarie.
Server-side permissionsI permessi non devono dipendere solo dall'interfaccia.
Rate Limiting
Limiti distinti per login, API pubbliche, webhook e azioni sensibili.
Login: 10/minAPI: 120/minWebhook: provider-based
Webhook Security
Firma HMAC, timestamp, replay protection e verifica provider.
HMACNonceReplay guard
Idempotenza
Ogni evento esterno deve poter essere ricevuto più volte senza duplicare dati.
Idempotency-Keyevent_id unique
Session Security
Cookie httpOnly, secure, sameSite e rotazione sessioni.
httpOnlysecuresameSite
Authorization
Permessi verificati server-side su ogni mutazione, non solo nella UI.
RBACresource ownership
Secrets
Nessun token o chiave nel client. Rotazione e separazione tra ambienti.
EnvironmentRotation
Health Checks
Production readinessAppHealthy
DatabaseHealthy
StorageHealthy
WhatsAppDegraded
GET /api/health
{
"status": "degraded",
"checks": {
"app": "ok",
"database": "ok",
"storage": "ok",
"whatsapp": "degraded"
}
}
Logging & Error Tracking
Structured logsrequest_id, user_id, workspace_id, entity_id
RichiestoError trackingStack trace + release + user context non sensibile
RichiestoPerformance monitoringAPI latency, DB query time, error rate
RichiestoAudit separatoLe azioni business non devono perdersi nei log tecnici
SeparatoBackup & Restore
Strategia minimaBackup automatico DB
Snapshot prima migration
Restore test periodico
Rollback documentato
Backup giornalieroRetention almeno 14–30 giorni.
Restore verificatoUn backup non testato non è un backup affidabile.
File separati dal DBBackup metadata e storage con policy dedicate.
Failure Handling
Provider WhatsApp non disponibile
Metti messaggio in coda, retry con backoff, mostra stato failed solo dopo retry esauriti.
Webhook duplicato
Scarta se event_id già processato.
DB timeout
Retry controllato solo per operazioni sicure; niente doppie mutazioni.
Upload file fallito
Non creare record documento come “presente” finché storage non conferma.
Test Strategy
Prima del go-live| Livello | Cosa testare | Esempi | Gate |
|---|---|---|---|
| Unit | Regole dominio | lead scoring, routing, commissioni | Obbligatorio |
| Integration | DB + servizi | offer.accepted crea transaction | Obbligatorio |
| API | Contratti endpoint | auth, validation, permission | Obbligatorio |
| E2E | Flussi core | lead → visita → proposta → vendita | Obbligatorio |
| Load | Performance | dashboard, search, inbox | Prima del go-live |
| Security | Abusi comuni | IDOR, rate limit, webhook spoofing | Prima del go-live |
Metriche SLO iniziali
Availability99,9%
API p95< 400ms
Error rate< 1%
Webhook success> 99%
Go-live gate
✓
Auth + RBAC server-side
✓
Audit log sensibile
Backup restore testato
E2E flussi core
Load test
Security review
Dashboard target< 1,5s
First meaningful load
Ricerca globale< 250ms
P95
API list endpoint< 300ms
P95
Dataset obiettivo100k+
Record gestibili
Strategia caching
Dashboard KPI
Cache breve per aggregazioni costose.
TTL 30–60sInvalidate on write
Lookup statici
Tipologie, stati, ruoli, configurazioni.
Long cacheVersioned
Ricerca
Cache solo per query frequenti; risultati sempre filtrati per workspace.
Search cacheTenant scoped
Query optimization
Esempi criticiLead list
Indexed<120msworkspace + status + assigned_agent
Property search
Indexed<150mscity + status + price + rooms
Next actions
Indexed<90msassigned_to + due_at + status
Audit log
Composite<180msentity_type + entity_id + created_at
Indici database consigliati
CREATE INDEX idx_clients_workspace_status
ON clients(workspace_id, status);
CREATE INDEX idx_clients_assigned_next_action
ON clients(workspace_id, assigned_agent_id, next_action_at);
CREATE INDEX idx_properties_search
ON properties(workspace_id, status, city, price);
CREATE INDEX idx_visits_calendar
ON visits(workspace_id, agent_id, starts_at);
CREATE INDEX idx_offers_status_expiry
ON offers(workspace_id, status, expires_at);
CREATE INDEX idx_audit_entity
ON audit_events(workspace_id, entity_type, entity_id, created_at DESC);
Paginazione
Cursor paginationPreferita per lead, immobili, messaggi e audit.
Page size 25–50Niente query da 1.000 record per schermata.
Infinite scroll solo dove serveInbox e timeline, non ovunque.
Virtualizzazione liste
10.000 lead simulatiLead
Stato
Score
Agente
Marco Russo
Qualified
92
Giulia
Anna Villa
Visit
84
Paolo
Luca Bianchi
Follow-up
87
Giulia
Sara Costa
Warm
68
Paolo
Andrea Neri
Nurture
44
Marco
Giada Moretti
Offer
90
Paolo
Carlo Serra
Transaction
96
Giulia
Elena Conti
Negotiation
94
Giulia
Stefano Riva
Seller
73
Marco
Lazy loading
Caricamento immediato
Header, KPI essenziali, azioni prioritarie.
Caricamento differito
Grafici, storico lungo, documenti, analytics secondari.
On demand
Timeline complete, allegati, report pesanti, export.
Code splitting & rendering
Route-level splitting
Ogni modulo viene caricato solo quando serve.
Server Components
Dati iniziali e pagine pesanti renderizzati server-side quando conveniente.
Client Components mirati
Solo interazioni, modali, drag&drop e realtime lato client.
Image optimization
Foto immobili ridimensionate, compresse e lazy loaded.
Bundle budget
Bloccare dipendenze che aumentano inutilmente JS iniziale.
Prefetch selettivo
Prefetch solo delle destinazioni probabili, non di tutto il CRM.
Ricerca globale scalabile
Postgres full-text all'inizioSufficiente per nomi, email, telefono, reference e indirizzi.
Normalizzazione telefono/emailRicerca precisa e deduplica più semplice.
Search engine esterno solo se necessarioDa valutare quando volume e requisiti lo giustificano.
Performance budget
Dashboard initial load
Search response
Lead list pagination
Inbox realtime
Regole performance non negoziabili
Niente SELECT *Caricare solo i campi necessari per la vista corrente.
Niente liste senza limiteOgni endpoint list deve avere pagination e cap massimo.
Aggregazioni pesanti fuori dal render criticoCache o job asincrono lato server.
Monitorare query lenteLog automatico sopra soglia definita.
Misurare con dati realiPerformance gate prima di ogni release importante.
WhatsAppConnesso
Ultimo evento 2 min fa
EmailConnesso
Sync 5 min fa
Portali1 warning
3 feed attivi
Lead AdsConnesso
Meta + Google
Connettori
Stato liveWhatsApp Business
Inbound + outbound + template
Webhook inbound→Thread cliente→Automation event
Invio transazionale + inbox
Provider→Message→Timeline
Immobiliare.it / Idealista / Casa.it
Feed immobili + lead inbound
REF V-018: campo “classe energetica” non mappato su un feed.
Meta Lead Ads + Google Ads
Lead source + attribution
Lead form→Deduplica→Routing→Campaign attribution
Google / Outlook Calendar
Visite e appuntamenti
Visit↔Calendar Event→Reminder
Field Mapping
Esempio portaleproperty.reference
→
listing_id
property.price
→
price
property.energy_class
→
energy_class
property.status
→
availability
Sync Log
Ultimi eventi18:20
Meta Lead Ads · nuovo lead Marco Russo
OK18:18
WhatsApp · messaggio inbound associato a Marco Russo
OK18:14
Idealista · REF M-024 aggiornato
OK18:11
Casa.it · REF V-018 mapping incompleto
Warning18:02
Email · thread Elena Conti sincronizzato
OKRetry Queue
2 eventiCasa.it · REF V-018
Mapping campo mancante
WhatsApp template
Provider timeout
Regole sync
Deduplica prima dell'importEmail + telefono normalizzati + provider_id.
Source of truth definitaEstateFlow governa stato commerciale e dati core.
Idempotency su ogni eventoNiente lead o messaggi duplicati.
Retry con backoffNessun loop aggressivo sui provider.
Sync bidirezionale: cosa può aggiornare cosa
| Integrazione | Inbound | Outbound | Regola |
|---|---|---|---|
| Messaggi | Messaggi / template | Thread cliente come source of truth | |
| Messaggi / reply | Deduplica per message_id | ||
| Portali | Lead | Annunci immobili | EstateFlow governa property core |
| Meta Lead Ads | Lead | — | provider_lead_id unique |
| Google Ads | Attribution / lead | — | UTM + click id |
| Calendar | Eventi | Visite | external_event_id unique |
Checklist integrazione production
✓
Firma webhook verificata
✓
Event ID / provider ID univoci
✓
Mapping campi versionato
Retry queue persistente
Alert su sync fallito
Test end-to-end provider reali
Record analizzati12.480
Clienti + lead
Duplicati probabili37
0,30%
Dati incompleti184
1,47%
Conflitti fonte22
Da verificare
Duplicati rilevati
Confidenza altaMarco Russo
Da unire
Probabile duplicato · 98% match
Record A · Meta Ads
Emailmarco@email.it
Telefono+39 333 0001234
ZonaMilano
Ultima attivitàOggi
Record B · Immobiliare.it
Emailmarco@email.it
Telefono3330001234
ZonaMilano centro
Ultima attivitàIeri
Anna Villa / Anna Maria Villa
Verifica
Probabile duplicato · 91% match
Conflitti tra fonti
22 apertiCampo
Fonte A
Fonte B
Regola
Budget Marco Russo
Meta: €320k
Manuale: €350k
Manuale vince
Zona Sara Costa
Idealista: Milano nord
WhatsApp: Sesto
Più recente
Email Luca Bianchi
Google Ads: luca@gmail.com
CRM: l.bianchi@gmail.com
Verifica
Normalizzazione
TelefonoFormato E.164 · rimozione spazi e prefissi duplicati
AttivaEmailLowercase · trim · validazione sintattica
AttivaNomiTrim · title case · normalizzazione doppi spazi
AttivaIndirizziSeparazione via, civico, CAP, città
ParzialeRegole di deduplica
Email identicaMatch forte, salvo eccezioni business.
Telefono normalizzato identicoMatch forte.
Nome + indirizzo + comportamentoUsato solo come segnale secondario.
Provider IDPreviene duplicati dalla stessa integrazione.
Record incompleti
Top issues78 lead senza budgetRiduce qualità matching
43 lead senza zonaRouting meno preciso
26 contatti senza emailLimitazione follow-up
37 proprietà senza classe energeticaProblema feed portali
Data Governance
Source of truth
I campi business principali sono governati da EstateFlow. I provider esterni possono proporre aggiornamenti ma non sovrascrivere arbitrariamente.
Manual override
Le modifiche manuali confermate da un utente hanno priorità sui dati importati, salvo campi espressamente sincronizzati.
Freshness
Tra due fonti equivalenti vince il dato più recente, purché validato e non vuoto.
Merge audit
Ogni merge salva record origine, record destinazione e valori scelti.
Soft delete
I duplicati uniti non vengono eliminati fisicamente: restano recuperabili.
PII minimization
Conservare solo dati personali realmente utili al processo commerciale.
Storico merge
Marco Riva + M. Riva28/09 · Admin · telefono identico
CompletatoElena Conti + Elena C.27/09 · Sistema suggerito, Giulia confermato
CompletatoLuca Bianchi + Luca B.26/09 · merge annullato
RipristinatoQuality Gate
✓
Phone normalization
✓
Email normalization
✓
Provider ID unique
Merge rollback automatico
Data completeness SLA
Conflict review workflow
Consensi marketing validi8.942
71,6% contatti
Richieste privacy aperte3
2 export · 1 cancellazione
Record oltre retention41
Da revisionare
Accessi sensibili 30gg184
Tutti auditati
Basi giuridiche
Per finalitàConsensi cliente · Marco Russo
Contatto per richiesta immobiliare
AttivoNecessario al servizio
Email marketing
Consenso 24/09/2026 · landing Meta Ads
WhatsApp marketing
Consenso 24/09/2026
Profilazione marketing
Non concessa
Ogni modifica consenso deve salvare: timestamp, fonte, testo informativa/versione e utente o sistema che ha effettuato la modifica.
Richieste interessati
DSR workflowExport dati · Laura NeriRicevuta 27/09 · scadenza interna 04/10
In corsoCancellazione · Andrea RivaVerifica obblighi di conservazione prima dell'eliminazione
VerificaRettifica · Paolo CostaTelefono errato
CompletataAzioni privacy
Esporta dati
Genera pacchetto dei dati personali e storico consensi.
Anonimizza
Rimuove PII dove non è più necessario conservarla.
Rettifica
Aggiorna dati e conserva traccia della modifica.
Revoca marketing
Disattiva i canali marketing e propaga ai provider.
Policy di retention
Da validare con consulente privacy/DPOCategoria
Retention
Azione
Stato
Lead non convertiti
Periodo configurabile
Review / anonimizza
PolicyClienti con trattativa chiusa
In base a obblighi legali
Conserva minimo necessario
ObbligoMessaggi marketing
Finché valido il consenso / policy
Revoca → stop invii
ConsensoAudit log
Policy separata
Accesso ristretto
SecurityPrivacy Access Log
Admin ha esportato dati Laura Neri28/09 · 17:42 · motivazione DSR-104
ExportGiulia Ferri ha aperto documento identità28/09 · 15:31 · trattativa REF M-024
AccessoSistema ha revocato sync marketing27/09 · consenso revocato
RevocaControlli minimi
✓
Consent log versionato
✓
Accesso PII auditato
✓
Revoca propagata ai provider
Retention job automatico
Export DSR one-click
Anonimizzazione irreversibile testata
Regole privacy di prodotto
Privacy by defaultCampi e permessi limitati al minimo necessario.
Consenso separato per marketingNessun consenso implicito solo perché esiste una richiesta immobiliare.
Revoca sempliceLa revoca deve fermare i flussi marketing senza cancellare dati che devono essere conservati per obblighi diversi.
Accesso per necessitàGli agenti vedono solo i dati necessari al loro ruolo e portafoglio.
Provvigioni maturate€ 84.600
Mese corrente
Provvigioni incassate€ 53.200
62,9% incassato
Costi marketing attribuiti€ 9.850
11,6% ricavi
Margine lordo€ 43.350
51,2%
Marginalità per vendita
Ultime chiusureVendita
Ricavo
Costi
Split
Margine
REF P-010 · Andrea Gatti
€16.680
€1.450
€5.000
€10.230
REF B-017 · Carlo Serra
€13.500
€1.120
€4.050
€8.330
REF V-006 · Giada Moretti
€21.720
€2.600
€6.500
€12.620
Redditività per agente
Ultimi 30 giorniGiulia Ferri3 vendite · €36.400 ricavi attribuiti
€18.900 marginePaolo Riva2 vendite · €27.800 ricavi attribuiti
€13.750 margineMarco Bassi1 vendita · €12.900 ricavi attribuiti
€6.200 margineSplit provvigioni
Agenzia70%
Agente30%
Referral esterno0–10%
Margine agenzia medio
Fatture da emettere
4 aperteCarlo Serra · REF B-017
Provvigione acquirente · €6.750 + IVA
Venditore REF B-017
Provvigione venditore · €6.750 + IVA
Costi attribuiti
MarketingMeta + Google + portali
€9.850ReferralSegnalatori / collaborazioni
€3.200Servizi tecniciFoto, planimetrie, certificazioni
€2.180Redditività per canale
Ricavi attribuiti vs costi| Canale | Costi | Vendite | Ricavi | Margine | ROI |
|---|---|---|---|---|---|
| Google Ads | €2.450 | 3 | €31.600 | €29.150 | +1.190% |
| Meta Ads | €2.900 | 2 | €18.600 | €15.700 | +541% |
| Immobiliare.it | €2.700 | 1 | €9.200 | €6.500 | +241% |
| Referral | €1.800 | 1 | €12.900 | €11.100 | +617% |
Regole economiche
Provvigione separata per latoAcquirente e venditore devono avere importi e stato incasso indipendenti.
Split salvato sulla venditaNon calcolarlo retroattivamente da regole che potrebbero cambiare.
Costi attribuibiliMarketing, referral e servizi tecnici collegati alla vendita o al canale.
Ricavo ≠ incassoMaturato, fatturato e incassato devono restare tre stati distinti.
Forecast provvigioni 30gg€ 96.400
+14% vs mese scorso
Pipeline ponderata€ 71.850
74,5% del lordo
Incassi previsti€ 58.300
Entro 30 giorni
Gap vs target-€ 8.150
Target €80k ponderato
Pipeline ponderata
Probabilità per stadioTrattativa
Valore
Stadio
Peso
Forecast
Elena Conti · REF M-024
€17.880
Negoziazione
60%
€10.728
Carlo Serra · REF B-017
€13.500
Preliminare
85%
€11.475
Giada Moretti · REF P-006
€21.720
Rogito
95%
€20.634
Luca Bianchi · REF V-018
€31.500
Proposta
35%
€11.025
Forecast per agente
30 giorniGiulia FerriPipeline €41.600 · ponderata €31.900
79% targetPaolo RivaPipeline €33.200 · ponderata €25.500
71% targetMarco BassiPipeline €18.700 · ponderata €11.400
48% targetObiettivi mese
Provvigioni ponderate
€71.850 / €80.000
Vendite chiuse
6 / 8
Nuovi incarichi
11 / 12
Alert manageriali
Gap forecast €8.150
Per raggiungere il target servono almeno 1–2 trattative aggiuntive ad alta probabilità.
Marco Bassi sotto target
Pipeline ponderata al 48% dell'obiettivo mensile.
Nuovi incarichi in linea
11 su 12 già acquisiti.
Forecast per canale
Pipeline attribuita| Canale | Pipeline lorda | Ponderata | Vendite previste | Costi | ROI forecast |
|---|---|---|---|---|---|
| Google Ads | €38.400 | €29.700 | 3,1 | €2.450 | +1.112% |
| Meta Ads | €26.900 | €18.600 | 2,0 | €2.900 | +541% |
| Immobiliare.it | €18.200 | €12.400 | 1,3 | €2.700 | +359% |
| Referral | €14.700 | €11.150 | 1,1 | €1.800 | +519% |
Previsione incassi
Entro 7 giorni · €18.7002 fatture già emesse
8–15 giorni · €16.900Preliminari e rogiti programmati
16–30 giorni · €22.700Pipeline alta probabilità
Regole forecast
Pesi per stadio configurabiliProposta, negoziazione, preliminare, rogito.
Forecast ≠ fatturatoSeparare probabilità commerciale da ricavo già maturato.
Confronto forecast vs actualServe per calibrare i pesi nel tempo.
Workspace1
EstateFlow Group
Sedi attive3
Milano · Monza · Sesto
Utenti18
12 agenti
Lead attivi324
Separati per sede
Sedi
EstateFlow GroupMilano Centro
Sede principale · 8 utenti
Lead attivi148
Immobili62
Vendite mese4
Forecast€41k
Giulia FerriMarco BassiBack Office Milano
Monza
Filiale · 6 utenti
Lead attivi104
Immobili41
Vendite mese2
Forecast€24k
Paolo RivaSara Neri
Sesto San Giovanni
Filiale · 4 utenti
Lead attivi72
Immobili29
Vendite mese1
Forecast€15k
Isolamento dati
Regole coreRisorsa
Workspace
Sede
Accesso
Lead / Clienti
Obbligatorio
Assegnabile
Isolato
Immobili
Obbligatorio
Proprietaria
Isolato
Documenti
Obbligatorio
Ereditata
Isolato
Marketing
Obbligatorio
Opzionale
Aggregabile
Report
Obbligatorio
Filtro
Cross-office
Ruoli cross-office
Group Admin
Accesso completo a tutte le sedi del workspace.
Area Manager
Accesso a Milano + Monza, KPI e team inclusi.
Branch Manager
Accesso completo solo alla propria sede.
Agent
Solo risorse assegnate o condivise nella sede.
Confronto sedi
Milano CentroLead → vendita 6,8%
TopMonzaLead → vendita 5,2%
In lineaSesto San GiovanniLead → vendita 3,9%
Da ottimizzareWorkspace switcher
Regole multi-tenant non negoziabili
workspace_id obbligatorioSu tutte le entità business principali.
Nessuna query senza scope workspaceIl filtro tenant deve essere server-side.
office_id separato dal workspaceUna sede è una divisione interna, non un tenant indipendente.
Report aggregabili solo con permessoManager e admin possono confrontare più sedi.
Audit include workspace e sedeOgni modifica resta contestualizzata.
Import completati12
Ultimi 90 giorni
Record migrati48.620
Clienti + immobili + attività
Errori bloccanti23
0,05%
Duplicati gestiti184
Merge o skip
1. Sorgente
2. Mapping
3. Validazione
4. Anteprima
5. Import
Mapping colonne
clienti.csvColonna sorgente
Campo EstateFlow
Stato
nome_cliente
→
client.name
OKtelefono
→
client.phone
OKemail
→
client.email
OKbudget
→
requirement.budget_max
OKquartiere
→
requirement.areas[]
OKnote_old_crm
→
client.notes
Testo liberocampo_custom_17
→
—
Da decidereRegole import
TelefonoNormalizza in E.164
AttivoEmailLowercase + trim + validazione
AttivoDuplicatiMerge se confidenza >95%, altrimenti review
SmartRecord incompletiImporta con warning se non bloccante
WarningErrori criticiBlocca solo la singola riga
IsolatoAnteprima dati
Prime 5 righe| Nome | Telefono | Budget | Esito | |
|---|---|---|---|---|
| Marco Russo | marco@email.it | +393330001234 | €320.000 | Valido |
| Anna Villa | anna@email.it | +393401112233 | €450.000 | Valido |
| Luca Bianchi | luca@email | 333456789 | €280.000 | Warning |
| Sara Costa | sara@email.it | €510.000 | Telefono mancante | |
| Marco Russo | marco@email.it | 3330001234 | €320.000 | Duplicato |
Esito validazione
3 errori bloccanti
Email non valide o campi obbligatori mancanti.
18 warning
Record importabili ma incompleti.
7 duplicati probabili
Richiedono merge o skip.
Migrazione da altri CRM
CSV / Excel generico
Clienti, immobili, note, appuntamenti, trattative.
Export da CRM immobiliare
Mapping guidato su entità standard.
API / migrazione assistita
Per dataset grandi o strutture complesse.
Storico import
clienti_settembre.csv28/09 · 4.218 record · 7 duplicati
Completatoimmobili_export.xlsx27/09 · 382 immobili · 12 warning
Completatoattivita_oldcrm.csv26/09 · 16.400 attività
ParzialeRegole migrazione non negoziabili
Import idempotenteRilanciare lo stesso file non deve creare duplicati.
Dry-run prima dell'importValidazione e anteprima senza modificare il database.
Batch piccoliImport a blocchi con progress e retry isolato.
Rollback logicoOgni import deve avere import_batch_id per annullamento controllato.
Mapping versionatoRiutilizzabile per import futuri dalla stessa fonte.
Entità indicizzate128.400
Clienti, immobili, messaggi, documenti
Ricerche oggi642
Team intero
Tempo medio ricerca184ms
P95 238ms
Viste salvate18
Personali + team
Risultati contestuali
8 risultatiMarco Russo
Ultima attività: richiesta visita per sabato ore 11:00 su REF M-024.
REF M-024 · Via Torino 24, Milano
Immobile visualizzato 4 volte da Marco Russo. Visita da confermare.
WhatsApp · Marco Russo
“Sabato mattina per me va bene, possiamo fare verso le 11?”
Documento identità · Marco Russo
Proposta · Marco Russo / REF M-024
Comprensione query
PersonaMarco Russo
RilevataAreaMilano
RilevataBudget€320.000
Rilevata
cliente
matching
visita
Milano
Viste salvate
Lead caldi senza next action
Score ≥80 · next_action null
Immobili Milano sotto €400k
Active · Milano · max €400.000
Proposte in scadenza 7 giorni
submitted/countered · expiry ≤7gg
Ricerca operativa
Exact match prioritarioEmail, telefono, REF immobile e ID proposta.
Ricerca fuzzyErrori di battitura su nomi e indirizzi.
Ricerca contestualeCombina cliente, area, budget e attività recenti.
Knowledge indexing
Cosa entra nell'indiceClienti
Nome, email, telefono, zona, note, source, score.
Immobili
Reference, indirizzo, caratteristiche, owner, note commerciali.
Messaggi
WhatsApp ed email, sempre scoped per permessi.
Documenti
Metadata, tipo, stato, scadenza. Non tutto il contenuto deve essere indicizzato.
Trattative
Importi, stato, condizioni, scadenze e controparti.
Task & attività
Next action, appuntamenti, follow-up e storico operativo.
Regole search non negoziabili
Scope per workspace e permessiLa ricerca non deve mai bypassare RBAC o isolamento tenant.
PII protettaRisultati sensibili mostrati solo a chi è autorizzato.
Ranking spiegabileExact match, recency, relevance e business priority.
Viste salvate versionateFiltri e colonne devono poter evolvere senza rompersi.
Priorità oggi6
2 urgenti
Opportunità rilevate11
4 ad alta priorità
Azioni suggerite18
+7% vs ieri
Valore pipeline coinvolto€184k
azioni AI correlate
MORNING BRIEF · 28 SETTEMBRE
Buongiorno. Ecco cosa richiede attenzione oggi.
Ho analizzato lead, visite, proposte, documenti, conversazioni e scadenze. Queste sono le azioni con impatto operativo più alto.
1
2 lead caldi non ancora contattati
Marco Russo e Giada Moretti hanno score ≥90 e nessun contatto negli ultimi 90 minuti.
2
Una proposta scade domani
REF M-024 · Elena Conti · proposta €302.000. Nessun follow-up registrato da 24 ore.
3
3 visite senza feedback
I feedback mancanti stanno riducendo la qualità del matching e delle raccomandazioni successive.
4
REF V-018 sta rallentando
12 richieste, 7 visite, 0 proposte negli ultimi 21 giorni. Il prezzo viene citato come ostacolo nel 57% dei feedback.
Opportunity Radar
Ordinato per impatto94%
Cliente pronto per seconda visita
Marco Russo ha riaperto REF M-024 quattro volte dopo la visita e ha risposto positivamente al follow-up.
89%
Riduzione prezzo sbloccherebbe nuovi match
Con un -5% su REF V-018 entrerebbero nel budget altri 17 clienti attivi.
86%
Lead freddo riattivato
Sara Costa ha riaperto due immobili e cliccato l’ultima email dopo 19 giorni di inattività.
81%
Incarico vicino alla scadenza
REF B-011 scade tra 12 giorni e ha generato 9 visite senza proposta.
EstateFlow Copilot
Online
Interroga e aziona il CRM
Posso cercare dati, confrontare performance e preparare azioni operative. Prova a chiedermi qualcosa sul CRM.
Fammi vedere i clienti con budget sopra €500.000 che non contattiamo da 7 giorni.
Ho trovato 8 clienti. 3 hanno score sopra 80 e meritano priorità.
Sara Costa · €650k · score 88
Davide Greco · €570k · score 84
Anna Villa · €520k · score 81
Sara Costa · €650k · score 88
Davide Greco · €570k · score 84
Anna Villa · €520k · score 81
Posso creare una lista dinamica e preparare un messaggio WhatsApp personalizzato per tutti e 8.
Prompt rapidi
Azioni AI consentite
Creare liste e visteSenza approvazione ulteriore
ConsentitoPreparare messaggiBozza, non invio automatico
ConsentitoCreare taskRichiede conferma rapida
ConfermaInviare comunicazioniMai senza conferma esplicita
ProtettoRegole AI operative
AI grounded sui dati CRMNiente suggerimenti basati su dati non presenti o non verificabili.
Azioni sensibili sempre confermateInvii, modifiche economiche e cambi di stato richiedono conferma.
Spiegazione del perchéOgni priorità o opportunità deve mostrare i segnali che l'hanno generata.
Audit delle azioni AIOgni proposta o azione eseguita dal Copilot deve essere tracciata.
Lead gestiti oggi42
31 fuori orario ufficio
Qualificati29
69%
Visite prenotate11
26% dei lead
Tempo prima risposta8 sec
24/7
Flusso automatico
1. Nuovo lead
2. Qualifica
3. Lead score
4. Matching
5. Booking
Conversazione live · Marco Russo
AI attiva
WhatsApp · Lead Meta Ads
Ciao Marco, sono l’assistente di EstateFlow. Ti aiuto a trovare l’immobile giusto e, se vuoi, posso anche fissarti una visita. Cerchi casa per acquisto o affitto?
Acquisto.
Perfetto. In quale zona stai cercando principalmente?
Milano centro o comunque non troppo distante.
Qual è il budget massimo che vuoi considerare?
Direi circa 320 mila euro.
Hai già una pre-approvazione mutuo o prevedi di acquistarla senza mutuo?
Ho già parlato con la banca, dovrei usare il mutuo.
Ottimo. Quanti locali ti servono almeno?
Tre locali, almeno 80 metri quadri.
Ho trovato 3 immobili compatibili con quello che cerchi. Il migliore al momento è REF M-024 · Via Torino 24, 92 m², 3 locali, €315.000.
Vorrei fissare una visita.
Perfetto. Ho queste disponibilità dell’agente assegnato:
Profilo qualificato
CompletoOperazioneAcquisto
ZoneMilano centro
Budget€320.000
Superficie≥ 80 m²
Locali≥ 3
MutuoPre-valutato
TempisticaEntro 3 mesi
Lead Score
92
Budget coerente
+20Tempistica breve
+18Mutuo pre-valutato
+15Alta interazione
+14Matching immediato
REF M-024 · Via Torino 24
€315.000 · 92 m² · 3 locali
94% matchREF M-031 · Porta Romana
€318.000 · 85 m² · 3 locali
89% matchREF M-044 · Navigli
€309.000 · 81 m² · 3 locali
86% matchBooking visita
Giulia Ferri
Handoff all’agente
Quando il lead è qualificato o chiede una trattativa complessa, l’AI passa la conversazione a Giulia con riepilogo completo, score, immobili proposti e visita prenotata.
Quando il lead è qualificato o chiede una trattativa complessa, l’AI passa la conversazione a Giulia con riepilogo completo, score, immobili proposti e visita prenotata.
Dati raccolti automaticamente
EsigenzaAcquisto / affitto / investimento
StrutturatoBudgetMin / max e capacità finanziaria
StrutturatoZonePreferite e alternative accettabili
StrutturatoCaratteristicheLocali, superficie, box, balcone, ascensore
StrutturatoFinanziamentoMutuo, pre-approvazione, liquidità
SensibileTempisticaUrgente / 3 mesi / 6+ mesi
StrutturatoGuardrail AI
Niente promesse commercialiL’AI non garantisce disponibilità, prezzo o accettazione proposta.
Handoff immediato su richiestaIl lead può chiedere sempre di parlare con una persona.
Dati sensibili minimizzatiRaccogliere solo ciò che serve alla qualificazione.
Booking solo su disponibilità realeNiente slot inventati o non sincronizzati.
Match ≥90%24
8 nuovi oggi
Clienti senza match forte37
Da lavorare
Immobili con domanda alta12
≥15 clienti compatibili
Opportunità da prezzo9
Simulazione disponibile
94%
MARCO RUSSO ↔ REF M-024
Compatibilità molto alta
Via Torino 24 · Milano · €315.000 · 92 m² · 3 locali
Perché 94%
Score spiegatoBudget compatibile
+20Prezzo €315.000 su budget massimo €320.000.
Zona prioritaria
+18Milano centro è tra le zone preferite.
Superficie sopra soglia
+1492 m² contro minimo richiesto 80 m².
Numero locali corretto
+12Richiesti almeno 3, presenti 3.
Balcone presente
+8Caratteristica indicata come preferenza.
Box assente
−4Marco lo aveva indicato come preferibile, non obbligatorio.
Secondo piano senza ascensore
0Nessun vincolo esplicito, ma può incidere sulla percezione.
Suggerimento proattivo
Marco ha già aperto questo immobile 4 volte e ha risposto positivamente al follow-up. La prossima azione consigliata è una seconda visita o una richiesta di proposta.
Marco ha già aperto questo immobile 4 volte e ha risposto positivamente al follow-up. La prossima azione consigliata è una seconda visita o una richiesta di proposta.
Compatibilità bidirezionale
Chi è adatto a questo immobile| Cliente | Score | Motivo forte | Criticità | Azione |
|---|---|---|---|---|
| Marco Russo | 94% | Budget + zona | Box assente | |
| Anna Villa | 91% | Metratura + quartiere | Prezzo al limite | |
| Luca Bianchi | 87% | 3 locali + budget | Preferisce ascensore | |
| Sara Costa | 82% | Zona + tempistica | Budget €300k |
Price Match Simulator
REF V-018Prezzo attuale
€400.000
€420.000
Clienti compatibili17
Match ≥85%9
Nuovi match+6
Una riduzione a €400.000 renderebbe l’immobile compatibile con più clienti già presenti nel CRM, senza bisogno di acquisire nuovi lead.
Suggerimenti proattivi
17 clienti sbloccabili con revisione prezzo
REF V-018 ha domanda latente ma il prezzo attuale limita la compatibilità.
3 clienti stanno cercando caratteristiche quasi identiche
Potrebbe valere la pena avviare una ricerca attiva di immobili simili nella stessa zona.
2 immobili alternativi per Marco Russo
REF M-031 e M-044 superano l’86% di compatibilità.
Feedback visite indica una preferenza non dichiarata
Marco ha valutato meglio immobili con balcone e cucina separata. Suggerisco di aggiornare i criteri.
Come nasce il punteggio
Criteri dichiaratiBudget, zona, superficie, locali, caratteristiche
BaseComportamentoClick, aperture, visite, feedback, risposte
DinamicoRecencySegnali recenti pesano più di quelli vecchi
DinamicoVincoli hardBudget massimo, disponibilità, operazione
BloccanteRegole Smart Matching
Score sempre spiegabileOgni percentuale deve mostrare i fattori che l’hanno generata.
Hard constraints separati dalle preferenzeUn vincolo obbligatorio non può essere compensato da altri punti positivi.
Feedback aggiorna il profiloIl sistema deve imparare dalle visite senza sostituire arbitrariamente i criteri dichiarati.
Matching bidirezionaleDa cliente a immobili e da immobile a clienti.
Visualizzazioni annuncio4.820
+18% 7gg
Lead qualificati26
12% conversione
Visite effettuate8
3 negli ultimi 7gg
Offerte ricevute1
€302.000
PORTALE PROPRIETARIO · REF V-018
Via Verdi 18 · Milano
Prezzo attuale €420.000 · incarico in esclusiva · scadenza tra 42 giorni
Giorni sul mercato67
Prezzo iniziale€445k
Prezzo attuale€420k
Match CRM attivi11
EstateFlow Insight
5 delle ultime 8 visite hanno indicato il prezzo come principale ostacolo. Una riduzione tra il 4% e il 6% renderebbe l'immobile compatibile con altri 17 clienti già presenti nel CRM.
Feedback visite
Ultime 8Marco Russo · 27/09
Valutazione 4/5 · interesse alto
Anna Villa · 25/09
Valutazione 3/5 · interesse medio
Luca Bianchi · 23/09
Valutazione 3/5 · interesse medio
Attività agenzia
Trasparenza verso il proprietarioCampagna Meta aggiornataOggi · nuova creatività attivata
Fatto3 clienti ricontattatiOggi · matching >85%
FattoAnnuncio portali ottimizzatoIeri · titolo e gallery aggiornati
FattoReport proprietario inviato25/09
InviatoSimulazione prezzo / domanda
REF V-018€380k€400.000€420k
Clienti compatibili17
Match ≥85%9
Delta domanda+6
Con questo prezzo la domanda potenziale nel database aumenterebbe sensibilmente senza investire nuovo budget advertising.
Indicatori proprietario
DomandaBuona, ma frenata dal prezzo
AltaEngagement annuncioClick e salvataggi sopra media
BuonoConversione visita → proposta0% sulle ultime 7 visite
CriticaTempo mercato67 giorni
Da monitorareEstateFlow Owner Portal
Via Verdi 18 · Milano
Questa settimana
+18% visualizzazioni
3 nuove visite
5 nuovi lead qualificati
1 feedback ad alto interesse
Regole Seller Intelligence
Dati leggibili, non tecniciIl proprietario deve capire andamento e attività senza conoscere il CRM.
Feedback aggregato con criterioNiente commenti sensibili o informazioni inutili sul cliente.
Insight sempre motivatiOgni suggerimento prezzo deve mostrare dati e segnali che lo supportano.
Condivisione controllataPortale read-only, link revocabile e contenuti selezionabili.
Chiamate analizzate oggi18
2h 14m audio
Dati estratti126
7 per chiamata
Next action create14
78%
Tempo risparmiato2h 05m
stima giornaliera
Chiamata · Marco Russo
Interesse alto28/09/2026 · 17:18 · durata 6m 42s · Agente: Giulia Ferri
▶ Audio registrato · 6:42
Trascrizione
AI diarizationGiulia: Ciao Marco, ti richiamo per l’immobile in Via Torino. Hai avuto modo di pensarci dopo la visita?
Marco: Sì, mi piace molto. La zona è perfetta e anche gli spazi. L’unico dubbio è il parcheggio perché non c’è box.
Giulia: Capisco. Sul prezzo come ti senti?
Marco: Sarei più tranquillo intorno ai 300 mila. A 315 è un po’ tirato perché devo usare il mutuo.
Giulia: Hai già parlato con la banca?
Marco: Sì, mi hanno dato una pre-valutazione positiva fino a 280 mila di mutuo. Se riusciamo a stare sui 300 potrei muovermi subito.
Giulia: Perfetto. Ti va di fare una seconda visita sabato mattina?
Marco: Sì, sabato verso le 11 sarebbe perfetto.
Riepilogo AI
CompletatoMarco conferma interesse alto per REF M-024. Apprezza zona e metratura. Principali ostacoli: assenza box e prezzo percepito elevato. Disponibile a procedere rapidamente se il prezzo si avvicina a €300.000. Mutuo pre-valutato fino a €280.000. Disponibile per seconda visita sabato alle 11:00.
Budget aggiornato€300.000 target
MutuoPre-valutato €280.000
InteresseAlto
TempisticaImmediata
Disponibilità visitaSabato 11:00
ImmobileREF M-024
Obiezioni rilevate
Prezzo
€315.000 percepiti come troppo alti. Target dichiarato: circa €300.000.
Parcheggio / box
L’assenza di box è una criticità, ma non sembra bloccante.
Next action suggerita
Prenotare seconda visita sabato alle 11:00 e preparare scenario negoziale intorno a €300.000.
Campi che l’AI può aggiornare
Budget / capacità finanziariaSolo se dichiarato chiaramente
AggiornabileZone / caratteristicheDa preferenze esplicite o feedback
AggiornabileLead scoreRicalcolato dopo estrazione
AutomaticoNext actionProposta dall’AI, confermata dall’agente
ConfermaStato trattativaMai modificato senza conferma
ProtettoConversation Intelligence
Estrazione strutturataBudget, tempistiche, obiezioni, disponibilità e intent.
Follow-up automaticoBozza pronta subito dopo la chiamata.
Timeline aggiornataSummary e trascrizione collegate al cliente.
Audit AIOgni modifica suggerita o applicata resta tracciata.
Guardrail chiamate
Registrazione solo dove consentitaIl sistema deve rispettare informativa, consenso e configurazione dell’agenzia.
Dati sensibili minimizzatiNon estrarre o conservare informazioni non necessarie alla trattativa.
Conferma sulle modifiche importantiStato trattativa, proposta e condizioni economiche restano sotto controllo umano.
Asset generati7
Da una sola scheda
Tempo stimato< 1 min
vs lavoro manuale
Canali coperti6
Portali + social + direct
Coerenza dati100%
Da source of truth immobile
Configurazione contenuto
REF M-024
Immobiliare.itIdealistaInstagramFacebookEmailWhatsApp
Contenuti generati
ProntiAnnuncio portali
Nel cuore di Milano, in Via Torino 24, proponiamo un luminoso trilocale di 92 m² con balcone e ambienti ben distribuiti. La soluzione è ideale per chi cerca una casa centrale, comoda ai servizi e pronta per essere vissuta. Prezzo richiesto: €315.000.
Caption Instagram
Milano centro, 92 m², 3 locali e un balcone da vivere. ✨ REF M-024 è una soluzione pensata per chi vuole restare nel cuore della città senza rinunciare agli spazi. €315.000 · Prenota una visita.
Email database
Nuovo trilocale in Via Torino 24
Abbiamo appena inserito una nuova proposta nel centro di Milano: 92 m², 3 locali, balcone e prezzo di €315.000. Se stai cercando una soluzione simile, possiamo organizzare una visita.
Abbiamo appena inserito una nuova proposta nel centro di Milano: 92 m², 3 locali, balcone e prezzo di €315.000. Se stai cercando una soluzione simile, possiamo organizzare una visita.
Ciao! Ti segnalo un nuovo immobile che potrebbe essere interessante per te: Via Torino 24, Milano · 92 m² · 3 locali · €315.000. Se vuoi, posso mandarti foto e dettagli oppure fissare una visita.
Mini Landing · REF M-024
Preview automatica
Foto principale immobile
MILANO · VIA TORINO 24
Trilocale nel cuore di Milano
92 m² · 3 locali · balcone · €315.000
Una soluzione luminosa e ben distribuita in posizione centrale, ideale per chi cerca comodità, servizi e qualità abitativa.
Scheda PDF commerciale
Cover immobileFoto + headline + prezzo
InclusaCaratteristiche principaliSuperficie, locali, piano, balcone
InclusaGallerySelezione automatica foto
InclusaCTA finaleContatto agente + QR landing
InclusaVarianti creative
Spazi ben distribuiti, posizione centrale e servizi a pochi passi: una soluzione ideale per chi cerca comfort quotidiano e praticità in città.
Trilocale in posizione centrale con forte attrattività locativa e domanda stabile, adatto a investimento residenziale in area ad alta richiesta.
Regole di generazione
Dati solo dalla scheda immobileNiente caratteristiche inventate.
Prezzo e disponibilità sempre sincronizzatiOgni asset usa la versione corrente del dato.
Varianti per targetStesso immobile, messaggio adattato senza alterare i fatti.
Revisione umana prima della pubblicazioneL’AI prepara, l’agenzia approva.
Lead → contatto
82%
Target ≥ 80%
Qualificato → visita
41%
+6,4% mese
Visita → proposta
23%
7 proposte
Proposta → vendita
38%
5 chiusure
| Agente | Lead attivi | Visite mese | Proposte | Vendite | Prossime attività |
|---|---|---|---|---|---|
| Giulia Ferri | 28 | 17 | 5 | 3 | 6 |
| Paolo Riva | 21 | 13 | 4 | 2 | 4 |
Nuova sede
Aggiungi una filiale al workspace corrente.
Nuova fattura
Registra provvigione, cliente e stato incasso.
Nuova regola routing
Imposta la priorità e la logica di assegnazione.
Nuova automazione
Definisci trigger, condizioni e azioni.
Nuova campagna marketing
Registra una campagna e collegala alle fonti lead.
Nuova proposta
Registra l'offerta economica e le condizioni principali.
TRATTATIVA · REF M-024
Elena Conti — Via Torino 24
Proposta attuale €298.000 · richiesta €315.000
Avanzamento trattativa
Proposta ricevuta
Negoziazione
Accettazione
Preliminare
Rogito
Storico offerte
28/09 · ClienteOfferta iniziale€ 298.000
28/09 · ProprietarioRichiesta minima comunicata€ 308.000
Condizioni
Caparra€ 20.000
MutuoSì · 70%
Scadenza proposta30/09/2026
Consegna immobileAl rogito
Preliminare previsto07/10/2026
Rogito previsto30/10/2026
Documenti trattativa
Proposta_acquisto_Elena_Conti.pdfFirmata
Documento_identità.pdfPresente
Pre-approvazione_mutuo.pdfPresente
Preliminare.pdfDa preparare
Economica
Richiesta€315.000
Offerta€298.000
Differenza-5,4%
Caparra€20.000
Provvigioni
Acquirente3% + IVA
Venditore3% + IVA
Totale previsto€17.880 + IVA
Stato incassoDa incassare
Prossime azioni
Richiamare proprietarioOggi · entro le 18:30
UrgenteConfermare contropropostaEntro 30/09
ApertaAzioni trattativa
Pianifica nuova visita
Associa cliente, immobile e agente.
Reminder
Invia conferma immediata
Reminder 24h prima
Reminder 2h prima
Esito visita
Davide Greco · REF M-024 · Via Torino 24
Interesse cliente
Molto interessato
Interessato
Da valutare
Non interessato
Valutazione immobile
Motivazioni
Prossima azione
REF M-024 · Milano
Trilocale ristrutturato — Via Torino 24
€ 315.000 · 92 m² · 3 locali · 2 camere · 2 bagni
Informazioni immobile
TipologiaAppartamento
OperazioneVendita
Prezzo€ 315.000
Superficie92 m²
Piano3° con ascensore
Classe energeticaB · 62 kWh/m²
Camere2
Bagni2
Anno2016
Caratteristiche
AscensoreBalconeAria condizionata
RistrutturatoCantinaFibra
Performance commerciale
Ultimi 30 giorniLead
27
Visite
8
Proposte
2
Conversione
7,4%
Lead → visita
Visita → proposta
Documenti immobile
Planimetria catastale.pdfPresente
APE.pdfPresente
Visura catastale.pdfPresente
Atto di provenienza.pdfDa richiedere
Proprietario
MD
Marco De Santis
333 555 8721 · marco@email.it
Incarico
TipoEsclusiva
Scadenza30/11/2026
Provvigione3% + IVA
Prezzo iniziale€ 329.000
Pubblicazione
Sito agenziaPubblicato
OnlineImmobiliare.itUltimo sync 16:42
OnlineIdealistaUltimo sync 16:42
OnlineStorico attività
Oggi · 15:20Feedback visita: interessato, vuole seconda visita.
27/09 · 10:10Visita effettuata con Davide Greco.
25/09 · 12:04Nuovo lead da Immobiliare.it.
18/09 · 09:30Prezzo ridotto da €329.000 a €315.000.
Nuovo immobile
Inserisci i dati principali. Potrai completare documenti e pubblicazione dopo.